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內容來自sina新聞

公積金新政能否對改善型買傢網開一面？

  鄭佳欣

  對於公積金貸款而言，一次、二次並非問題的關鍵，而應該針對各種不同的購房需求有的放矢，把目光聚焦於厘清剛性需求、改善型需求和投資投機性需求，為首次置業的剛需買傢雪中送炭，為迫切需要改善居住條件的改善型買傢助推一把，而把指望著資產價值飆升獲利的投資投機性需求拒之大門之外。

  廣州"史上最嚴公積金新政"二次征求意見稿日前發佈，再次接受意見征詢。新版意見稿對連續繳存年限、二手樓樓齡限制等略有放寬，然而，此前備受矚目的二次公積金貸款擬叫停的條款仍被保留。

  已使用過住房公積金貸款的不予二次貸款，這樣的條款為何撩撥如此多人敏感的神經？從廣州住房公積金中心公佈的數據看，截至2014年5月，廣州全市累計共有36.6萬職工貸款，約占全部繳存總人數396.5萬人的9.2%。有不到1萬的職工2次及以上重復使用住房公積金貸款。這也意味著，最多有36.6萬已有公積金貸款的職工可能會受到新政的限制，相比396.5萬的全部繳存總人土建融新竹五峰土建融數，受到新政影響的群體可能沒有人們預料的那麼廣泛。這一條款之所以引起如此強烈的反彈，可能在於這396.5萬繳存職工，每一個人未來都有可能會有需要改善住房條件的一天。特別是在當前一線城市房價高企的背景下，越來越多人難以一步到位購置稱心如意的房子，不得不通過"買一賣一"小房換大房的方式再折騰，二次置業改善居住條件，因此二次公積金貸款的機會顯得更為彌足珍貴。

  上世紀90年代，借鑒新加坡經驗而來的住房公積金制度房屋二胎 銀行房屋二胎貸款利率多少免費諮詢試算逐步建立，目的是為瞭籌集一筆長期、穩定、互助型的住房保障資金，相當於"眾人拾柴火焰高"，兼具著強制性、互助性、保障性三大特點。伴隨著過去十年房地產市場的狂飆突進，居民購房情況出現瞭顯著分化，多數高收入傢庭已購買二套或更多住房，其中部分使用公積金貸款，而不少中低收入傢庭仍然望房興嘆，根本沒有使用過公積金貸款。在公積金資金有限的情況下，如何讓公積金貸款輸血給更為需要的人群，如何通過制度設計彌補一度被指責的"劫窮濟富"的缺陷，應該是公積金政策制度設計調整的立腳點。

  對於公積金貸款而言，一次、二次並非問題的關鍵，而應該針對各種不同的購房需求有的放矢，把目光聚焦於厘清剛性需求、改善型需求和投資投機性需求，為首次置業的剛需買傢雪中送炭，為迫切需要改善居住條件的改善型買傢助推一把，而把指望著資產價值飆升獲利的投資投機性需求拒之大門之外。國傢早就明確支持居民自住和改善性購房需求，而公積金貸款"隻貸一次"的新政，真正傷害最深的恐怕正是需要改善居住條件的換房客們。筆者的一位朋友恰好正在考慮二次置業，前幾年，他在五羊新城買瞭一套樓齡超過20年的高層樓梯樓，而且面積僅有50餘平方米，未來結婚生子，不得不將換房提上議事日程，而一旦新政出臺，公積金貸款購買改善型二套房的希望則將破滅。在二套房首付七成、利率上浮的情況下，城市裡的換房客們面臨著各種"誤傷"、各種"傷不起"。

  在筆者看來，限制公積金二次貸款並不能簡單地一刀切，對於改善型公積金貸款應該予以支持，對於非改善型公積金貸款應該予以限制。考慮到政策的公平性，二胎房貸利率二胎年息二次動用公積金購買二套改善型住房的購房者，可以有別於公積金首次貸款者，因為公積金畢竟是具有住房保障功能的政策性資金。

  環顧北上廣，在這一線城市的三大代表中，北京、上海的做法便是不單純盯著公積金貸款的次數，而是果斷叫停非改善型二套房公積金貸款。

  上海市公積金管理中心早在2010年就叫停瞭非改善型二套房公積金貸款，對購買第三套及以上住房則停止住房公積金貸款。購買改善型第二套住房的認定，是以借款人傢庭(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部門登記信息中僅持有一套住房，且人均住房建築面積低於統計部門公佈的上一年度全市人均住房建築面積為依據。

  北京市公積金中心日前發佈公告，北京市統計局公佈2013年城鎮居民傢庭人均住房建築面積為31.31平方米，購買第二套住房的貸款發放對象，僅限於現有人均住房建築面積低於31.31平方米(不含)的繳存職工傢庭。也就是說，一個北京的三口之傢，現有住房建築面積低於94平方米，才能公積金貸款購買第二套住房。

  當前，房地產市場正在發生變化，改善型住宅市場正是當下樓市最大的考驗。限購、房貸等對改善型買傢的限制與束縛，是剛需市場所不用面對的。廣州能否向北京、上海學習，給公積金貸款購買二套房的改善型買傢留一條出路，值得考慮。

  (作者為南方日報記者)

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-03/08504262422.shtml

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