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  根據《物權法》的規定,"因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後,可以向造成登記錯誤的人追償。"按照這個規定,登記機構責任重大。

  中央財經大學法學院尹飛教授指出,《物權法》第16條規定,不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。要求對於記載在登記簿上的內容,任何人有權利認為是真的,也就是記載在登記簿上的內容,就應該跟真正的權利是一致的。登記機構在審查時,不但要審查這個材料形式上是否合法、是否真實、是否完整、是否相互之間能夠印證、邏輯上有無關聯,而且還要審查材料所反映的事實是不是存在,材料所反映的法律關系是不是合法有效。

學者熱議不動產登記制度設計應重視公證

  國務院法制辦日前公佈《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》,在9月15日前向社會公開征求意見。隨著不動產統一登記行政法規的即將出臺,我國不動產登記"多頭執政""九龍治水"的局面將得到改變。作為規范財產關系、已施行的民事基本法律--《物權法》,明確規定,"國傢對不動產實行統一登記制度",即統一不動產物權登記機構、統一登記范圍、統一登記辦法、統一登記效力。

  如何保證不動產登記審查的真實性

  來自不動產法律實務第一線的北京長安公證處的張浩副主任指出,由於繼承法律關系的日趨復雜,尤其是對於立遺囑人去世後遺囑效力認定非常困難,如果所有的繼承權確認由法院進行,這是不現實的,由登記機構進行審查更不現實。他說,全國公證行業2013年辦理繼承公證79萬件,遠遠超出人民法院審理繼承糾紛的數量。在繼承領域,《公證法》第一條就明確規定瞭"預防糾紛"是公證的基本職能,公證介入不動產登記制度不僅是設計的需要,也是不動產登記效力的需要。

  中國公證協會業務部副主任張雪松指出,如果不審查或者審查不嚴格,就會導致登記錯誤和行政機關的國傢賠償責任。國傢賠償責任就是全體納稅人責任,這種賠償對全體納稅人來說是極不公平的,因為納稅人擁有不動產的能力並不均衡。

  如何保證不動產登記審查有效

  為充分發揮公證制度預防糾紛,保障自然人、法人或者其他組織的合法權益的職能作用,使公證更好地服務我國不動產登記制度,中國公證協會日前在京召開瞭"公證服務不動產登記研討會",組織部分參與起草、論證該條例的學者和來自法律實務界的人士就公證服務不動產登記進行瞭深入的研討。

  中國公證協會業務指導委員會委員葛宇鋒指出,在條例的關鍵內容中,登記審查方式是其架構支撐的重心所在。國傢建立不動產統一登記制度的必然職能,就是要盡量保證真實的權利狀況與登記簿中的登記相符,否則不動產統一登記將失去意義。不動產統一登記必房子二胎缺錢急用哪裡借錢須兼顧效率和公平、真實與合法。不動產審查方式必須是合法的、有效的,同時也必須是合理的、適度的。

  "在不動產登記中,登記機構審查權的行使不僅要有效,還必須要有限度。"尹飛教授認為,比較妥當的做法,就是在制度設計時,要讓相關的、有法律審查資質的機構介入,請他們來代為進行審查,例如公證機構。

  中國社會科學院法學所民法室主任孫憲忠教授認為,登記審查屬於司法權屬性,在實行不動產統一登記制度的其他發達國傢和地區,這一職能是交給法律專業機構來行使的。例如,德國、法國的公證人和日本的司法書士等,公證介入是不動產登記制度的必要環節。

  登記機構因其職責所限不便審查、能力有限不能審查,但對於當事人提交的登記申請,登記機構又不能隨意拒絕。如何保證登記申請與實際情況相一致?孫憲忠教授和尹飛教授兩位專傢提出瞭一個合理化方案,即在不動產登記制度審查環節引入公證,由公證機構對引起物權變動的法律關系進行實質審查,對包括繼承、遺贈、委托、監護等方面出具公證書,登記機構依據公證書進行形式審查即可登記。

 登記出錯誰來賠償

  一般老百姓房子,少則台南安定土地貸款十幾萬元,一線城市要幾百萬元甚至上千萬元。登記出錯,誰來承擔賠償責任?不動產登記涉及老百姓最基本的權利,人們擔心,一旦登記錯瞭怎麼辦?

內容來自sina新聞

  統一不動產登記是我國依法治國進程中的大事,對於國傢治理能力的提升和保障人民群眾財產權利具有重大意義。與會學者專傢認為,《物權法》是不動產物權變動的實體法,而不動產登記條例是落實《物權法》的程序法。為瞭實現《物權法》規定的登記公信力目標,公民和法人不動產財產權利應當真實、合法。不動產登記條例的基本內容必然包含登記效力、登記方法、登記審查、登記責任這些關鍵內容。

  目前行政登記機關面臨著兩難選擇,不審查不行,審查過多也不行。"這就需要我們在不動產登記條例中引入一種能夠平衡這兩方面矛盾的法律機制,保障不動產登記的順暢和效力。公證行業根據《公證法》的規定,建有並參加公證執業責任保險。公證的介入,既保證瞭登記的效力,又減輕瞭登記機構面臨的賠償風險。"尹飛教授指出。

  據瞭解,浙江省紹興市上虞市政府指定公證機構辦理城市房地產抵押登記已10年,共辦理抵押登記11萬餘件,錯誤僅有3件,且都進行瞭賠償。

  上海市東方公證處的公證員郝偉盛說,在不動產物權變動實務中,公證行業目前實際上起著當事人的法律顧問、法律行為真實合法的證明者、法律責任的承擔者的角色。根據當事人的需要,還可以由公證機構提存購房款、提存遺產、代辦房地產過戶和納稅手續等延伸服務,可以說公證人是不動產物權變動的專傢,起到瞭法律幫助者的作用,公證行業早已經建立瞭全國性的公證執業責任保險,可避免巨額的法律責任災難,對因公證而造成的登記錯誤有商業賠償能力,這比行政賠償更加公平、快捷。

  "由公證機構進行登記的實質審查是可行的,公證介入不動產登記審查工作對於不動產登記制度意義重大。公證機構可以從主體、物的狀態、權利狀態和法律根據四個方面落實審查職責。"孫憲忠教授說。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-16/07334453728.shtml

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阮婉婷

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