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內容來自sina新聞

  新華房產12月20日北京訊(記者 孫夢姝)在住房企業銷售業績穩步增長的同時,房地產產業集中度進一步提升,強者更強的局面進一步凸顯。大型房企規模與業績迅速增長,而中小房企市場份額逐漸萎縮,生存發展前景堪憂。中國房地產業協會預計未來三年之內房企總數將會從目前的5萬餘傢將至3.5萬傢左右,也就意味著會有30%的房企將會被淘汰。

大型房企爭相出海 融資與投資機遇風險並存

  2012年10月至2013年9月住房企業到位資金總額11.61萬億元,比2011年10月至2012年9月的8.95萬億超出瞭2.66億元,增幅29.7%。融資的高漲主要是房企進入2013年後銷售表現良好,對未來市場的較高預測導致其投資意願急速攀升,大量的融資需求促進瞭房企融資的總額的飛速上漲;另一方面穩定的信貸環境與貨幣政策和逐漸多元化的房企融資模式都為融資額的井噴提供瞭保障與支持。

  2013年以來,以張欣傢族為首中資財團購買美國通用汽車大樓40%權益,大連萬達集團將投資近7億英鎊在倫敦核心區建設超五星級萬達酒店,總部基地(中國)控股集團董事會主席許為平在英國駐華使館也宣佈,將投資10億英鎊在倫敦建"亞洲商務港"。

  由於美國量化寬松政策持續實施以及利率的走低,海外融資的成本優勢逐漸凸顯。例如萬科於2013年3月發行的5年期限的8億美元債券,年利率僅為2.625%。因此,擁有海外融資平臺的大型房企傾向於加大發行海外債券的力度,或通過銀團貸款這種規模大、利率恰當的模式從海外募集資金,以期增強資金流動性並調整長期債務結構。2013年僅1月就有17傢房企通過境外融資渠道獲取420億元資金,超過2012年海外融資總額的50%。海外融資額增速在2013年第2、3季度也都一直保持在20%以上。

 海外融資成本低廉 資金鏈壓力有所緩解

  相關統計數據顯示,2012年以來,包括萬科、綠地、萬達、碧桂園、中國建築、萬通、中坤、中國鐵建、富力、首創置業等十餘傢大型房企,已在海外有房地產項目或確定投資計劃,投資規模已達幾百億美元。品牌房企"出海"投資特征與趨勢在2013年尤為明顯,大宗的投資計劃幾乎都是在這一年當中發生的,比如綠地以40億美元收購紐約佈魯克林大西洋廣場地產項目70%股權,富力以人民幣85億元(45.0億令吉)收購瞭馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地等等,從品牌房企"出海"動作表現來看,2013年已成中國品牌房企的"出海"年。

  2013年成房企"出海年"

  2013年度截至9月共108傢房企實施並購,42傢房企轉讓瞭大於95%的股份。2013年前三季度房企銷售額與銷售面積集中度進一步提升,銷售額前十名與前二十名的房企銷售總量所占全國房企銷售總額比率分別達到瞭14.43%和20.16%,分別比2012年前三季度上升0.42%和1.05%。

  2012年10月至2013年9月期間住房企業資金來源中,自籌資金與定金及預付款仍占主導地位,分別占比38.2%和28.4%。個人按揭貸款及其他資金,國內貸款所占相對比重較輕,分別占17.2%和15.8%。而利用外資額僅占所有房企資金來源的各家銀行車貸利率比較2015二胎年息0.4%。

  2013年情人節,萬科與素有"美國頭號房企"之稱的鐵獅門公司簽約,合作開發舊金山富升街201地塊,萬科首次進軍美國。這是繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊後,萬科開拓國際市場的第二站。

  10月12日消息,據東方日報報道,近年內地房民間房屋二胎借款年息地產開發商積極"走出去"。繼洛杉磯項目後,上海國資委旗下的綠地集團再次"出擊",以40億美元收購紐約佈魯克林大西洋廣場地產項目70%股權。

  2013年12月1日早間,廣州富力地產股份有限公司發佈公告,稱其全資子公司以人民幣85億元(45.0億令吉)收購瞭馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地。據悉該地將會開發為住宅及商業物業。

  海外融資風險與投資風險不容忽視

  雖然大型房企海外融資與投資都已經初有所成,但無論是意圖通過海外融資平臺緩解資金不足的窘境還是選擇開發投資海外市場來規避國內市場風險,都存在著不可忽視的問題。首先,中外房地產相關法律法規與制度存在著巨大的差異,沒有經過充分瞭解就進入無疑會導致水土不服。中國房企在國內倚仗與地方政府的親密關系而常常違規經營,打擦邊球,甚至違背法律。而海外法律制度嚴苛,更沒有政府的保駕護航,國內房企難免不適。其次,以目前開發商海外投資的項目來看,主要目標客戶群仍是海外華人華僑,尤其是未來有移民傾向的潛在客戶。然而一旦有明確的政策限制資金流向海外或大幅提高民間資本流出成本,則規模與日俱增的房企海外業務必將因客戶數量銳減而受到創傷。

  同樣海外融資的房企也要承擔多方面的風險。首先,海外發債或銀團貸款等融資模式會導致的杠桿性提升,其給房企帶來的負面影響很可能大於改善資金流動性的正面作用。如果房企繼續按目前的頻率激進發債擴張,數年後債務到期時間將會高度集中,一旦市場銷售陷入困境則發債人評級將很有可能被下調並且資金流動性會進一步惡化。除此之外,匯率波動、國際稅收以及海外的政治環境等這些外部因素也都會對海外融資的風險與成本產生巨大的影響。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/08392548387.shtml

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阮婉婷

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