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恒大地產集團的這項新政,從4月16日8時起正式實施,覆蓋恒大所有在售住宅,遍佈全國147個城市的305個樓盤。恒大集團鄭重承諾:凡購買恒大所有樓盤住宅的客戶,若已履行《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》的各項義務,並且無任何違約行為,則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間內,均可無理由退房。

從去年10月底到現在,在南海創鴻城買房的業主,內心始終焦灼。因發展商創鴻集團資金鏈斷裂,這個樓盤的業主遇到既收不瞭樓,又難以退房的尷尬。自去年10月30日,該樓盤因資金鏈斷裂導致收樓無望後,已經先後3次推遲交樓,在今年1月,已有多達40名業主有意退房。不過,對有意退房的業主來說,想要尚無接盤者、處於極度困難中的發展商退房或給予補償款相當不容易。3月,樓盤發展商就提出,如果業主想退房,在雙方簽訂退房協議後8個月內,可以拿到購房款本金,但購房者無法拿到賠償金。

買房也能像在商場裡買東西一樣任退嗎?最近,恒大地產宣佈“無理由退房”就任性瞭一把,在全國引起不小的轟動。

在恒大禦景灣的業主論壇上,多數業主都點贊,但亦有聲音表示實際操作不容易。有業主發帖稱,“我覺得這個方式很好,給消費者更大的心理保障,同時恒大也不會有什麼損失”,另有業主表示,“走流程一定很多”,認為此舉是否真正保障業主權益,尚待實踐檢驗。

開發商沒經購房者同意變更設計:開發商擅自變更規劃、設計的,或者經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,開發商未能在變更確立之日起10日內,書面通知購房人的,購房人有權退房。

和彭先生類似的個案,在這個樓盤還不少,發展商最終讓步,同意退還購房款,但這一事件足足過去瞭8個月,直到今年,彭先生才如願以償拿回購房款。

恒大“無理由退房”引起熱議

“無理由退房是好事,但落實很難”

[律師觀點]

“之前我們接的案例中,上升到起訴階段的退房案例,更多的是因為限購引起的,因質量問題引起的還是少數。”廣東新健達律師事務所主任律師盧祖寧表示。記者查詢相關信息後也發現,在2011年佛山限購後的一兩年時間內,因不具備購房資格而無法買房,要求退房、退首付的個案不斷見諸報端。

什麼情況下可以退房,而且合情合理,各地商品房購房合同都不同,但住建部等部委有相應的規定。

購房合同無效:如果開發商的銷售行為違反瞭法律、行政法規的強制性規定,根據法律規定,該購房合同無效,購房人有權退房。比如說開發商在沒有取得商品房銷售許可證的情形下就與購房者訂立購房合同,應屬於無效合同。

4月15日,恒大地產集團召集全國媒體舉行新聞發佈會,宣佈瞭一則在業內引起較大反響的政策八德重劃區,該政策提出,從4月16日起,全國恒大所有住宅樓盤開始執行無理由退房新政。

個案1 :交不瞭樓退房也難有保障

“無理由退房”在佛山房地產界成為談資,而佛山樓盤中的退房個案也時有出現。雖然全市房管部門並無統計全市退房宗數,而從每月解除合同的宗數來判斷,佛山市場的退房個案相比一線城市要低一些。

交房時的套型與設計圖紙不一致的,或相關尺寸超出約定的誤差范圍,而合同中又未約定處理方式的,購房人有權退房。



個案2 :政策變化 追討首付款大半年

恒大地產此舉,在包括佛山在內的全國多個城市引起熱議。記者瞭解到,目前恒大地產在佛山南海有恒大二胎借貸風險禦景灣、恒大禦景半島這兩個在售樓盤,不過這兩個樓盤主要面向廣州市場銷售,買房的也幾乎都是廣州客,並無多少佛山業主受惠。

內容來自sina新聞

無法辦理房屋所有權登記:商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年,由於出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記的,買受人有權請求解除房屋買賣合同並賠償損失。

恒大“無理由退房”之舉,在業界也引起轟動。深圳萬科微信公眾號也開始宣傳“無理由退房”,同時補充稱“我承諾:不給客戶添麻煩,產品服務讓客戶滿意”,通過“三個拒絕”、“三個何需退”將客戶退房的理由一網打盡,讓你徹底找不到理由去退房。其“無理由退房”,雖然字面上和恒大一致,意思卻南轅北轍。

購房合同被依法撤銷:對於購房人因重大誤解而訂立的合同,或者在訂立合同時顯失公平的,開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房人在違背真實意願的情況下訂立的合同,購房人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。

佛山每個月究竟有多少宗退房個案?在禪城區商品房交易所的網站上,有一欄為“解除合同情況”,4月迄今(截至本月22日)解除合同宗數13宗,而3月為12宗,2月刨除2傢公司集中解除合同,自然人購房者解除合同個案為18宗。

面積誤差:根據住建部《商品房銷售管理辦法》,凡實際測量的與合同約定的建築面積或套內建築面積誤差比絕對值其中有一項超出3%的,購房人有權退房。

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房屋主體結構質量不合格:發生地基基礎沉降超過允許變形值,鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫,磚石結構沒有足夠的強度和剛度等質量問題,並經工程質量檢測機構重新核驗,確屬主體結構質量不合格的,購房人有權退房。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二十三條規定,“因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。為此,購房者可以要求開發商退回購房款及其利息。

[典型退房故事]

佛山退房比例不算高

[按政策6種情況可退房]

對此,業主紛紛表示不滿,但也滿懷無奈。在創鴻城買下一套40平米公寓的吳小姐就告訴記者,“現在逼發展商也沒用,他們確實沒有錢,如果可以還是希望盡早完工交樓,至少房子還在,退房退錢實在太難。”

不過,解除合同宗數並不完全意味著退房,實際上發生的退房個案比記者估算的還要少。“一般情況下,解除合同有很多原因,比如購房者信息更改,因為房源不合意更改瞭房源,而不想買瞭希望解除合同,隻是原因之一。”有發展商表示。發展商介紹,目前佛山市面上較常見的退房個案,因為業主不想買的原因導致的並不多,而因為延遲交樓或交樓後貨不對板及政策性原因造成的個案更多。

比起創鴻城的業主,因為政策原因買不瞭房,最終與發展商對峙,要求退房退還首付款的個案為數更多,在南海從事陶瓷生意的彭先生就是一例。

2013年,在限購情況下,為瞭子女讀書問題,彭先生沒有佛山戶口也沒有社保證明,還是執意在南海某樓盤下定買房,由於並不具備購房資格,彭先生買房後隻能通過中介補交社保,並不能及時網簽,但首付款已經交給瞭發展商。到瞭2014年年中,彭先生的社保終於補足,可以網簽合同。但2014年8月,佛山宣佈松綁限購政策,像彭先生這樣的外地人無需社保證明即可買房,當初為買房多花的數萬元中介費,讓他覺得很冤,要求退房。

買房後因種種原因要退房,在佛山並不鮮見,根據住建部門對解除合同宗數的監控來看,佛山樓盤退房率並不算高,而法律界人士則提醒,一些退房理由可得到法律保障,另一些則處於法律模糊地帶。

今年2到4月,禪城區一手房的網簽成交套數分別為541套、1127套、843套(截至本月22日),以此計算的退房率在1%-3%之間浮動。“通常情況下,5%以內的退房率是正常的。”中原地產項目部總經理黃韜曾表示,廣州月度退房率也維持在2%到3%之間。

廣東新健達律師事務所主任律師盧祖寧:對於各地頻發的退房個案,恒大這次推出的“無理由退房”的確是個好事,對購房者來說是一個權益的保障。但執行起來可能並不著調,因為這種事情可能會引發一系列的後果,比如購房者因為買房買貴瞭,或者不喜歡,是不是也能隨時隨地退房,發展商是否能夠接受。

在佛山,有一些情況,購房者的退房主張是有理有據,得到保障的。這包括房屋交付超過約定時間,房屋測繪面積誤差超過3%,房屋主體有嚴重的質量問題,樓盤規劃出現嚴重的變化,都可以在合同中體現,但目前購房合同對於退房的調控,還是對發展商更有利。一些退房理由可得到法律保障,另一些則處於法律模糊地帶。

采寫:南都記者周曉南

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-24/08305997164584891632797_5.shtml
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