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房貸預警下 開發商跑量入市

  "樓市'限貸'對於市場影響之快似乎有點出乎意料,大多數開發商即使在不缺資金的情況下,也普遍感到瞭對未來市場預期的不確定性。"從這個意義上來看,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,樓市"限貸"比"限購"更具殺傷力,"限貸"或成為樓市調控最有效的調控手段。



  以上海為例,根據新浪樂居樓盤中心數據,上海3月預計開盤的項目數量為53個,與2月26個項目開盤相比,增加瞭27個,環比暴增104%。同時,樂居記者觀察到,上海樓盤尚無降價征兆,並且部分樓盤定價不低。  

內容來自sina新聞

  張宏偉認為,近期的房貸收緊,對於一向負債率較高,或在2013年拿地過多、用力過猛的開發商來說無疑會面臨一定的市場風險;但是對於資金面相對寬裕的央企地產企業、高周轉企業、有境外上市融資渠道的企業來說,可能受制於國內錢荒的因素就較少,這些企業可能會面臨市場發展機會。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/11202649044.shtml

  近日,保利地產宣佈其旗下三個樓盤開始實施"首付分期付款"活動:一套房首付分4個月陸續付清,二套房首付分9個月付清。此前,有媒體報道祈福集團推出"三成免息分期貸款",隻需付3成首付,餘下的7成樓款分期三年內支付給開發商;而佳兆業也在其即將開盤的一深圳樓盤營銷中,給予購房者實際優惠接近"認籌3萬抵6萬"。

  隨著杭州、南京等多個二線城市房地產項目出現降價促銷,一線城市廣州市區一些樓盤也出現部分"甩貨"現象。對於大房企來說,雖然價格上保持平穩,但是在促銷手段方面卻費盡心思。

  房貸收緊,回款無力,歸根結底考驗的是房企的資金鏈問題。去年6月"錢荒"肆虐之際,萬科總經理鬱亮曾公開表態:"房地產不能太強調資金的效率,有錢很重要,必須留有足夠的安全邊際。"

  新浪樂居深度報道記者 餘舒虹/文

  

  

  在房貸收緊的壓力下,大部分開發商采取瞭"現金為王,跑量制勝"的策略。在一些城市,各樓盤正在加緊入市忙跑量。因擔心下半年政策生變,有房企已計劃將銷售進度提前,加快出貨。

  張宏偉分析,由於地產夾層融資政策收緊、銀行的利率偏高,部分城市二套首付比例的提高,導致購房成本增加以及需求下降,開發商在銷售回款上會面臨比較大的壓力,再加上開發貸款比較難獲得,理論上開發商這個時候會面臨比較大的去化壓力,此時,隻有適度讓利才可以激活銷售。

  開發商跑量應對  

  偉嘉安捷房貸專傢吳昊認為,銀行放款慢,並不是春節後房貸緊張造成的,與上一波銀行信貸收緊有關。實際上,從去年第四季度開始,銀行的額度就已經開始吃緊,造成去年年底積壓瞭大量未放款的批單。節後這段時間基本是銀行放款收尾階段,因此仍在集中消化這部分存量,造成房貸額度緊張。

  "鄭州房貸收緊現象一直很普遍,利率上浮,貸款審批周期延長,有的業主去年9月份的貸款都還沒批下來,甚至準備退房。"鄭州地產圈人士告訴樂居高雄田寮建地貸款記者。

  房貸收緊,鄭州並不是一個個案。新浪樂居從全國多個城市調查得知,在北京、杭州、深圳等地,個人首套房貸利率均已取消,普遍在基準利率基礎上浮5-10%,個別銀行甚至上浮30%。 在房貸收緊已成定局的情況下,壓縮房地產個人貸款、延長放款期限、收緊開發貸等行為成為各傢銀行機構的"規定動作"。

  薛建雄表示,面對貸款難和資金使用成本上漲,開發商可能會把資金成本轉移到房產價格中去,轉移給消費者。這種情況在上海、北京這樣供需矛盾突出的城市較為普遍。

  但在更多的地方,降價促銷、加快銷售回款成為資金較為緊張的房企的唯一選擇。據新浪樂居瞭解,從去年第四季度開始,鄭州一些樓盤就已推出部分優惠措施,以刺激購房者提高首付比例甚至全款買房。具體表現為針對不同的首付比例,提供不同等級的優惠,首付越高優惠越大。結果是優惠政策推出數月之後,首付40%、50%的客戶有瞭一定數量的提高。

  這樣的情況並不尋常。因為按照慣例,往年一季度都是房貸政策相對寬松的時候,銀行放款慢的情況也會有所緩解。然而今年春節過後,銀行放貸難的現象卻不見好轉,這讓許多翹首以盼的開發商措手不及。

  2月末,鄭州某房地產公司召集各項目負責人、代理商和財務部門召開瞭一場緊急會議,研究一個問題:如何加速回款。由於銀行房貸收緊,審批周期延長,回款速度明顯放緩,許多開發商面臨著緊逼的現金流壓力。會上,該公司領導層直接提出瞭"以價換量"的想法。

  "銀行二胎利率年息現在即使新房好賣,房企也缺錢,因不能及時獲得按揭放款。現在大多數房企都在緊急賣存貨--以前留存的優質物業,將之當成籌資手段,直接賣給能付全款的購房者,以解資金急需。"3月10日,深圳著名的地產分析師尹香武在其個人微博上發表瞭這樣的評論。

  "開發商回款周期拉長,拿地能力就會弱,然後就會急著賣房子",克而瑞研究總監薛建雄告訴新浪樂居。"以往房企項目銷售的業績考核主要看銷售額,現在,回款率成為一個重要指標",薛建雄說。

房貸預警下,開發商跑量入市

  3月13日,國傢統計局發佈最新全國房地產開發和銷售情況,受春節假期、房貸收緊、對政策預期不確定等因素影響,今年前兩個月,全國商品住宅市場現量價齊跌態勢,樓市傳統的"小陽春"並未出現。"對於現金多的投資客來說,已到瞭選貨談價的時機," 尹香武說。

  年末房貸沖擊波

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阮婉婷

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