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??早在年初,方正證券一份《中國人口大拐點的“危”與“機”》的研報中就指出:2015年之後,迎來中國人口紅利的大拐點,也迎來瞭樓市拐點。一直以來“樓市拐點”就像是“狼來瞭”,隻有短暫性的下挫,但反彈從未失約,然而這一次樓市的根本土壤發生瞭根本性變化,因為這一次的難題不是“政策”和“資金”,而是樓市的柴薪“人口”。基於人口紅利與房價的糾結關系,我們先來瞭解一下人口數據,現東叔提煉報告主要觀點,如下:

??如果文字部分沒能讓您理解變化趨勢,東叔挖來幾張數據圖會更形象的說明問題:

??1950-2050中國人口結構變化

??截至2013年底,全國流動人口達2.45億人。這意味著,全國有超過18%的人口離開本地或本省在外生活。

??、



??近些年被“老齡化”問雲林東勢農地貸款題困擾的鄰國日本,是我們在通往即將發生的同樣問題的道路上的前車之鑒:

??2010與2050年中國人口年齡結構對比



??即使中國已進入“新常態”,珠三角、長三角和北京等地區等早已進入老齡化社會,人均GDP已逼近某些發達國傢,但是這些地區的經濟增長仍保持在較高速度。



??③中國近期的經濟問題的核心是總撫養比太低(兒童撫養比太低),內需不足;遠期經濟問題的核心是總撫養比太高(老年撫養比太高),勞動力不足和老年化。即使是執行瞭單獨二孩政策和解決瞭養老保險金的問題,也無法從根本上改變人口紅利正在消失的趨勢。

??2010對比2050年各國供養比率



??但即便目前中國暫時還不是老齡化程度最高的國傢,假如不改變當前的人口策略,“老齡化程度亞洲最高”這頂帽子遲早從日本轉移到中國頭上,在這場國際化“人口戰爭”中我們將失去更長遠的競爭力。“廣場舞大媽,有力無處花。半大學生娃,還不能養傢”將成為“新常態”。

??2013年日本人口結構VS2030年中國人口結構


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??中國的人口存量,恰似儲存在空間海綿中的水分。在過去幾十年間,因為中國龐大的人口存量,可以有充足的水分滋潤東部那些先行發展的地區,但如今,當勞務派遣公司需要深入到雲南、貴州的大山之中尋找工人時,海綿中的水分已越來越少。





??一張基於百度大數據的2015年2月16日人口遷移圖,也能說明問題:



??“大城市的一張床”和“小城市的一套房”的矛盾至少還會持續一段時間,人口爭奪戰也越來越迫近。根據日韓等國傢人口遷移變化,未來會有更多的勞動力湧向大城市。什麼時候人口才會停止向大城市流動?當遷移到大城市的收益,和自身要為此付出的成本相同時,遷移便停止。而當前的許多政策,正在人為地為遷移增加政策成本,大城市落戶難度的增加,是一個看似有效但卻不一定的賭點:

??未來幾十年,大傢的日子都不會太好過。



??一般說來,人口出生率和人口老齡化率,是左右人口對經濟增長影響的關鍵因素。日本和歐洲部分國傢和地區在“人口拐點”到來前後,經濟危機如影隨形,首當其沖是對房地產的沖擊,人口老齡化未來會造成“人少房多”的局面,房價肯定會有所下降,但是某些特定的品類,如養老地產,傳世大宅等因其稀缺性,反而會隨著特定市場的發展有所上升。

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??接下來東叔帶您將視野從國際聚焦到國內,隨著人口紅利逐漸消失,區域經濟發展對人口的需求已經開始顯露,或許一場全國范圍內的“人口爭奪戰”已經開始,如果一定要買房,買哪兒也是值得講究的。





??⑤2010年是1個老人對應7.5個勞動力,養老已經開始出現問題瞭;而未來一個老人隻對應一兩個勞動力,養老壓力可想而知,養老金短缺將是今後各屆政府面臨的難題。可以斷定的是,在2015年後幾十年,中國經濟不斷減速應該是“新常態”。

??人口凈流入是一個城市房價漲價動力的一個很重要條件。統計數據中,凈流入超過100萬的城市共有22個,目前中國房價最高的城市基本都出現在這22個城市裡面。一般而言,經濟發達的城市憑借優質的社會公共資源和良好的就業機會對流動人口形成瞭強大的吸引力。

即將爆發的人口戰爭對房價有何影響?

??近日,媒體在李克強總理主持召開東北經濟工作座談會後,嘗試從人口角度切入解釋東北經濟轉型中遇到的問題:

??一般說來,傳統上經濟增長高的地區,其人口增長會慢下來;而經濟增長慢的地區,人口增長會比較快,如歐美日諸國莫不如此,但這一點在中國並不成立。

??①中國人口總量在2018-2023年間達到峰值,生育率難以提升,育齡婦女人數在快速減少,全球人口占比持續下降。人口結構發生變化,樓市賴以生存的土壤“人口紅利”也正在消失。

??因為有另一隻無形之手在撥弄經濟的脈搏---流動人口。在中國,大量人口的自由流動,扭轉並主導瞭中國各地區之間人口變動的方向,進而成為影響經濟發展的核心要素。







??好在全世界都是同一條繩上的螞蚱,國際貨幣基金組織說:“老齡化將拖累全球經濟”,老齡化對經濟影響的重要指標之一是Old-age Dependency Ratio[供養比率:指的是每100個勞動力人口(15-64歲)要供養的老年人(大於等於65歲)數目]數字越大,社會壓力越大,越不利於經濟發展。從聯合國人口署2012年的數據統計和預測可以看出:

??④中國20-64歲勞動力2015年後開始負增長,下降速度將超過日本。日本在1951年後、臺灣在1975年後、韓國在1977年後,20-64歲勞動力還增長瞭48 年、42年、42年,在20年內增加瞭51%、58%、64%;而中國大陸的勞動力在2008年後隻增長瞭7年就將開始減少瞭。不少的城市也的卻出現瞭“用工荒”,勞動力工資上漲成為瞭常態。

內容來自sina新聞

??東叔不由感慨,來自中西部地區的年輕人們不僅沒有“逃離北上廣”,而是繼續向珠三角、長三角和首都聚集,也就別怪這些城市房價高瞭。也就別怪這些城市房價高瞭。



??所以,各個梯度的城市間或者各大城市群間需要較勁的人口戰爭,哪些地方勝算高?東叔沒有標準答案,不妨打個比方:

??人口的流動更像是一場與經濟發展互動的遊戲,水往低處流,人往高處走,要問房價,你可知房子還是得靠人來買的。

??②隻有將生育率穩定在略高於2.1的水平,才能逐漸保持人口數量的穩定和結構的穩定(美國、印度將長期是穩定的柱狀人口結構),才能讓國傢恢復可持續發展能力。



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-22/17485996580052945650075.shtml

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阮婉婷

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