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  宋輝認為,現階段樓市整體的供求關系是分化、錯配的局面。在年末或將迎來一場暖冬,但持續性仍待觀察。與之前相比,目前不管是投資周期還是需求周期上,房地產行業基本面已經發生實質改變,投資風險在顯著增加,房企的轉型也迫在眉睫。



  在成交量方面,我們認為從目前到今年年底以及來年的春季,預計成交量都將逐步復蘇。在這樣的一個背景下,相對來說,未來股市地產股中的藍籌股可能價值更大,但也不排除有部分企業通過合縱連橫實現跨越式增長的可能。

  記者:房地產長周期由供求決定,中短期的波動更多受制於貨幣政策。從長周期來講,您怎麼看待房地產市場?

 歲末年初樓市將迎復蘇

  記者:就中短期而言,隨著各地取消限購政策、調整限貸政策,不少人認為地產股投資將逐漸從政策向基本面轉變,寬松政策的效果將逐漸顯現,未來成交量回升是大概率事件。對此您怎麼看?

  在投資周期上,現階段屬於前期存量和資本轉化的消化期,樓市的投資屬性雖然不會改變,但投資價值卻遠比2008年要有所下降,投資風險在顯著增加。

 基本面實質性改變

  總體來說,我們對於市場現階段供需方面的特征判斷是:部分城市供大於求,庫存高企,需求疲軟;一線城市整體需求依然可觀,但供求錯配現象較為明顯,在房價高企、市場購買力支持力度不足的情況下,導致消化緩慢。

 二是人口。2008年時,80後最老的一族是28歲,最年輕的18歲,是這一代人的置業、婚姻、生育高峰期。需求本身就十分龐 大。2014年,90後最老的一族是24歲,馬上面臨置業、婚姻、生育周期。80後和90後的不同傢庭背景和人口結構,決定瞭雙方樓市的需求方面是產生分 化的。90後的小年輕,父母以65、70後為主,這部分人趕上瞭90年代、2000年代房地產市場逐步放開的過程,往往已經有房;80後的父母則以55、 60後為主,他們很多人沒有趕上合適的時候。這樣的錯配,促使80後買房的需求在過去的幾年裡是不可避免的,而90後則相對更有自主性。同時應該看 到,80後的人口數量在結構上也要大於90後人口總量,這是由生育周期決定的。由於人口周期的不同,促使未來的市場需求必須要放開對改善型需求的擴容,否 則僅僅依靠90後這樣的所謂剛需,那市場的巨量供應和實際需求人群之間的不平衡就太大瞭,市場會難以為繼。

  宋輝:背景的差異很大:第一個方面,2008年是國際性金融危機演化為全球性經濟危機的開始,現在中國正處於本輪經濟危機的緩慢 築底震蕩上升期。記得2009年一季度GDP降到瞭7%以下,當時的宏觀經濟面臨巨大的下行壓力。在此情況下,我國政府被動采取強有力的刺激性政策,貨 幣、信貸、行政、市場多管齊下,通過"四萬億"刺激拉動宏觀經濟提速。增發的貨幣除瞭進入產業領域之外,也大量湧入瞭房地產開發市場,從而促成瞭2009 年樓市房價飆升,成交量暴漲。

  一是價格。這個已經說瞭。2008年價格水平遠低於目前,價格就意味著購買力的差異,購買力就等於市場在成交階段的有效需求。

 宋輝:我們認為現階段樓市整體的供求關系是分化、錯配的局面。分化具體表現為:部分二三四線城市供過於求,庫存高企,需求疲軟;一線城市整體需求依然較大,但由於限購政策和信貸支持力度的不足,出現瞭需求在短期內觀望、不能有效入市的情況。

  記者:歷史上,最近一次房地產政策大力度由緊而松發生在2008年,與"9·30"新政比較,兩次背景有何異同?行業表現會否復制2009年的情形?

  2014年所處的宏觀背景則與當時有很大差異。經濟上,我們現在處於前期刺激政策的消化期。目前宏觀經濟增速的放緩和政府主動調結構的關聯性很 大,更多是自發性調整。外部環境上,目前美國經濟復蘇勢頭相對較好,歐洲雖然陷入泥潭但也基本處於底部階段,非洲市場在這幾年迅速成為我國重要的產品出口 市場,宏觀經濟外需緩慢增長的勢頭還是有的,這從9月份我國出口數據增長就可以看出,外部環境的相對穩定,為本輪經濟結構的調整創造瞭一定的條件,在調整 的大前提下房房貸2胎貸款全省皆可處理地產行業的調整也就順理成章。

 "9·30"樓市新政對銀行支持個貸業務,對限貸放松、利率放松、融資放開3方面做出瞭支持,"無論是開發商還是消費者,隻要買入房產就能保值增 值的時代一去不復返瞭,"面對政策放松,房地產行業內部人士卻這樣對記者說。本期"互聯網所改變的行業"之房地產專題首篇,邀請偉業我愛我傢研究院分析師 宋輝,一起聊聊房地產行業已經發生改變的基本面。 如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

  第三個方面,供需結構的不同。2008年的宏觀樓市是供應不求、需求巨大的賣方市場。而現在由於上次貨幣政策的大規模刺激,形成瞭許多二、三、 四線城市存量過剩、市場需求受購買力不足因素影響而相對虛弱、消化緩慢的情況。一個是供應趕不上需求,一個是供應結構性的大於需求,這是兩個時間背景在供 求關系上的第三個不同點。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-10/08192977938.shtml

  第二個方面,2009年刺激以來,房價水平相比2008年接連上漲,類似北京這樣的城市房價翻瞭3倍。其他地區城市房價漲幅也遠超過工資增長水 平的增幅,多則兩倍、三倍,少則70%~80%。這種爆發式的價格增長,形成瞭購買力和價格水平的巨大錯配矛盾,將大量市場基礎需求擠出現階段的樓市成交 之中。價格差異也是兩次寬松政策重要的背景不同點。

 "9·30"不會復制2009年小陽春

  第四個方面,上屆政府的刺激政策是無奈之舉,本屆政府的調整政策是主動為之。兩屆政府的差異,一個強調行政管控,一個強調市場和法制,這也意味著宏觀調控方式和方向的差異。

  記者:2008~2009年降低利率同時下調差別化住房信貸門檻,目前很多人也在呼籲降準和降息,您認為未來會降準降息嗎?

  宋輝:貨幣政策走向取決於宏觀經濟的走向,以及結構調整的成敗,還有就是外部經濟、金融環境的變化。從今年以來,央行多次定向的 流動性釋放,但卻從沒有進行全面的降準和降息,信號表明本屆政府在貨幣政策方面更加慎重,其核心目的還是為瞭服務結構調整的大局和維持社會穩定、保障就業 的大局,樓市在很多時候並不在貨幣政策調整的范圍內。

  我們認為,從目前看未來專門針對房地產市場的貨幣政策調整可能性很小。宏觀貨幣政策方面,我們認為,在現在市場流動性相對寬松,而貨幣的信貸成 本較高的情況下,未來央行的政策估計仍將以定向的利率調控為主,比如通過PSL、回購操作等工具幹涉市場中,短期利率水平,但很難會全面降準、降息。

  一個基本的邏輯是,全面降息--讓大量的錢再回到市場,這意味著新一輪的通脹,政府很辛苦才將CPI調到2.1%左右的低水平,讓政策掉頭、再發鈔,結構調整和穩定經濟的原步驟就會被打亂。我認為本屆政府幾乎不會這麼來操作。

  在這種情況下,市場產品的精品化、細分化、品質化將成為大趨勢,能夠做好產品、更有效地獲取資本、土地、市場資源的品牌開發企業將持續獲得優勢,而實力、品牌、產品欠缺的中小企業將面臨被整合、淘汰的命運。

  記者:2008~2013年,我國住房按揭貸款的門檻一直在提高,現在放松管制是否意味著基本面實質的改變,使得政策具備瞭正常化的客觀條件?

  宋輝基本面的實質性改變其實存在於幾個點:

 宋輝:限購政策目前已經基本退出瞭除北上廣深三亞(樓盤)以外的城市。信貸方面,央行、銀監會9月30日發佈的《關於進一步做好 住房金融服務工作的通知》也以按揭還清為條件放開瞭二套,並對不限購城市放開瞭三套房房貸的申請限制。限購、限貸政策都已整體放松,未來也是要逐步退出市 場的趨勢。而在10月9日,由住建部、財政部、央行三部門下發的《關於發展住房公積金個人貸款業務的通知》,對於市場剛需來說,以及對於未來盤活公積金使 用的長遠方向來說,都是較大的利好。10月29日,李克強總理也在國務院常務會議上提出要重點推進6大領域消費,"穩定住房消費"被列入其中,這一信號, 我們認為大致可以看做為2015年的樓市提前定調。

  錯配表現在市場產品的供求結構上。比如一線城市,以北京為例,在2014年上半年至今出手買房的人群,主要是具備一定實力的改善型人群和成交迫 切的剛需人群。而現階段北京樓市,由於過去幾年土地供應主要集中在五環外、五六環之間甚至是六環外,且地價高企。相對而言,在地價成本倒逼的情況下,開發 商在這些區域的大戶型、別墅等項目供應較多,由於建設周期較長,期房不少。而對於市場剛需來說,這些項目的戶型偏大,買不起;對於改善型人群來說,這些項 目位置偏遠,周邊配套不好,醫療狀況也不好,難以即買即住。在這種情況下,就形成瞭市場供應和需求之間的供需錯配,也導致消化緩慢。類似北京的情況,在其 他一些一線城市也是存在的。

  考慮到這些政策的利好,我們認為,今年春節前樓市將在年末迎來一場暖冬,成交量復蘇可以預期。但是這一復蘇勢頭的持續性,依然有待觀察。整體來 看,宏觀經濟因為淘汰產能、調結構、地方經濟去房地產化等方面因素的影響,長遠來看,市場已經不可能再度像過去的十多年那樣"高歌猛進",而是進入一個相 對的穩定期和平衡期,業內稱為"白銀時代",而我們稱為"後開發時代"。

  在需求周期上,我們正處在剛需人口出現下滑、改善型需求由於過去限購限貸政策的執行逐步累積並入市的階段。2008年則是剛需為主。

  記者:從具體數據來看,供給上庫存中短期以及長期趨勢是怎樣的?

  宋輝:根據國傢統計局數據:全國1~9月份,商品房銷售面積77132萬平方米,同比下降8.6%,降幅比1~8月份擴大0.3 個百分點。9月末,商品房待售面積57148萬平方米,比8月末增加988萬平方米。其中,住宅待售面積增加629萬平方米,辦公樓待售面積增加46萬平 方米,商業營業用房待售面積增加206萬平方米。以上的存量面積是官方數據,去年土地市場熱時大規模出售後的很多項目並未進入統計數據。在存量方面,宏觀 市場上很多城市的基礎數據統計並不全面。

  我們認為未來一段時間是存量消化期,市場成交量會上來。但同時因過去土地出讓的新增量也會進入存量的統計口徑。這會促使存量消化的速度並不會很 快。長期來看,我國樓市的存量在經過未來2~3年的消化,會逐步回歸相對平穩的一個水平。不過這也要看土地出讓的節奏和速度如何。

  記者:目前房地產產業鏈面臨的最大的問題和瓶頸在哪裡?

  宋輝:我們看有兩個方面:一是過剩的生產力和相對萎縮的市場需求之間的矛盾。過剩的生產力事實上是指開發企業數量太多,良莠不齊,產能八德土地貸款過剩;二是低水平、同質化的產品集中和更高要求的產品需求之間的矛盾。

  記者:從以上您的觀點中也可以看出,房地產行業高增長、高毛利不再,轉型成為諸多房企不得已的選擇。

  宋輝:並購、轉行、多元化發展等等都可能成為房企轉型的方向和形式。需在產品、營銷、佈局、運營等方面創新,做出符合市場需求的產品,品質更優秀、成本控制更到位、融資能力和土地獲取能力更強勢的企業才會有競爭優勢。

  

內容來自sina新聞

樓市基本面改變下 房企將被迫轉型

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阮婉婷

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