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在成交量方面，我們認為從目前到今年年底以及來年的春季，預計成交量都將逐步復蘇。在這樣的一個背景下，相對來說，未來股市地產股中的藍籌股可能價值更大，但也不排除有部分企業通過合縱連橫實現跨越式增長的可能。
記者：房地產長周期由供求決定，中短期的波動更多受制於貨幣政策。從長周期來講，您怎麼看待房地產市場？
歲末年初樓市將迎復蘇
記者：就中短期而言，隨著各地取消限購政策、調整限貸政策，不少人認為地產股投資將逐漸從政策向基本面轉變，寬松政策的效果將逐漸顯現，未來成交量回升是大概率事件。對此您怎麼看？
在投資周期上，現階段屬於前期存量和資本轉化的消化期，樓市的投資屬性雖然不會改變，但投資價值卻遠比2008年要有所下降，投資風險在顯著增加。
基本面實質性改變
總體來說，我們對於市場現階段供需方面的特征判斷是：部分城市供大於求，庫存高企，需求疲軟；一線城市整體需求依然可觀，但供求錯配現象較為明顯，在房價高企、市場購買力支持力度不足的情況下，導致消化緩慢。
二是人口。2008年時，80後最老的一族是28歲，最年輕的18歲，是這一代人的置業、婚姻、生育高峰期。需求本身就十分龐 大。2014年，90後最老的一族是24歲，馬上面臨置業、婚姻、生育周期。80後和90後的不同傢庭背景和人口結構，決定瞭雙方樓市的需求方面是產生分 化的。90後的小年輕，父母以65、70後為主，這部分人趕上瞭90年代、2000年代房地產市場逐步放開的過程，往往已經有房；80後的父母則以55、 60後為主，他們很多人沒有趕上合適的時候。這樣的錯配，促使80後買房的需求在過去的幾年裡是不可避免的，而90後則相對更有自主性。同時應該看 到，80後的人口數量在結構上也要大於90後人口總量，這是由生育周期決定的。由於人口周期的不同，促使未來的市場需求必須要放開對改善型需求的擴容，否 則僅僅依靠90後這樣的所謂剛需，那市場的巨量供應和實際需求人群之間的不平衡就太大瞭，市場會難以為繼。
宋輝：背景的差異很大：第一個方面，2008年是國際性金融危機演化為全球性經濟危機的開始，現在中國正處於本輪經濟危機的緩慢 築底震蕩上升期。記得2009年一季度GDP降到瞭7%以下，當時的宏觀經濟面臨巨大的下行壓力。在此情況下，我國政府被動采取強有力的刺激性政策，貨 幣、信貸、行政、市場多管齊下，通過"四萬億"刺激拉動宏觀經濟提速。增發的貨幣除瞭進入產業領域之外，也大量湧入瞭房地產開發市場，從而促成瞭2009 年樓市房價飆升，成交量暴漲。
一是價格。這個已經說瞭。2008年價格水平遠低於目前，價格就意味著購買力的差異，購買力就等於市場在成交階段的有效需求。
宋輝：我們認為現階段樓市整體的供求關系是分化、錯配的局面。分化具體表現為：部分二三四線城市供過於求，庫存高企，需求疲軟；一線城市整體需求依然較大，但由於限購政策和信貸支持力度的不足，出現瞭需求在短期內觀望、不能有效入市的情況。
記者：歷史上，最近一次房地產政策大力度由緊而松發生在2008年，與"9·30"新政比較，兩次背景有何異同？行業表現會否復制2009年的情形？
2014年所處的宏觀背景則與當時有很大差異。經濟上，我們現在處於前期刺激政策的消化期。目前宏觀經濟增速的放緩和政府主動調結構的關聯性很 大，更多是自發性調整。外部環境上，目前美國經濟復蘇勢頭相對較好，歐洲雖然陷入泥潭但也基本處於底部階段，非洲市場在這幾年迅速成為我國重要的產品出口 市場，宏觀經濟外需緩慢增長的勢頭還是有的，這從9月份我國出口數據增長就可以看出，外部環境的相對穩定，為本輪經濟結構的調整創造瞭一定的條件，在調整 的大前提下房房貸2胎貸款全省皆可處理地產行業的調整也就順理成章。
"9·30"樓市新政對銀行支持個貸業務，對限貸放松、利率放松、融資放開3方面做出瞭支持，"無論是開發商還是消費者，隻要買入房產就能保值增 值的時代一去不復返瞭，"面對政策放松，房地產行業內部人士卻這樣對記者說。本期"互聯網所改變的行業"之房地產專題首篇，邀請偉業我愛我傢研究院分析師 宋輝，一起聊聊房地產行業已經發生改變的基本面。 如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211
第三個方面，供需結構的不同。2008年的宏觀樓市是供應不求、需求巨大的賣方市場。而現在由於上次貨幣政策的大規模刺激，形成瞭許多二、三、 四線城市存量過剩、市場需求受購買力不足因素影響而相對虛弱、消化緩慢的情況。一個是供應趕不上需求，一個是供應結構性的大於需求，這是兩個時間背景在供 求關系上的第三個不同點。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-10/08192977938.shtml
第二個方面，2009年刺激以來，房價水平相比2008年接連上漲，類似北京這樣的城市房價翻瞭3倍。其他地區城市房價漲幅也遠超過工資增長水 平的增幅，多則兩倍、三倍，少則70%~80%。這種爆發式的價格增長，形成瞭購買力和價格水平的巨大錯配矛盾，將大量市場基礎需求擠出現階段的樓市成交 之中。價格差異也是兩次寬松政策重要的背景不同點。
"9·30"不會復制2009年小陽春
第四個方面，上屆政府的刺激政策是無奈之舉，本屆政府的調整政策是主動為之。兩屆政府的差異，一個強調行政管控，一個強調市場和法制，這也意味著宏觀調控方式和方向的差異。
記者：2008~2009年降低利率同時下調差別化住房信貸門檻，目前很多人也在呼籲降準和降息，您認為未來會降準降息嗎？
宋輝：貨幣政策走向取決於宏觀經濟的走向，以及結構調整的成敗，還有就是外部經濟、金融環境的變化。從今年以來，央行多次定向的 流動性釋放，但卻從沒有進行全面的降準和降息，信號表明本屆政府在貨幣政策方面更加慎重，其核心目的還是為瞭服務結構調整的大局和維持社會穩定、保障就業 的大局，樓市在很多時候並不在貨幣政策調整的范圍內。
我們認為，從目前看未來專門針對房地產市場的貨幣政策調整可能性很小。宏觀貨幣政策方面，我們認為，在現在市場流動性相對寬松，而貨幣的信貸成 本較高的情況下，未來央行的政策估計仍將以定向的利率調控為主，比如通過PSL、回購操作等工具幹涉市場中，短期利率水平，但很難會全面降準、降息。
一個基本的邏輯是，全面降息--讓大量的錢再回到市場，這意味著新一輪的通脹，政府很辛苦才將CPI調到2.1%左右的低水平，讓政策掉頭、再發鈔，結構調整和穩定經濟的原步驟就會被打亂。我認為本屆政府幾乎不會這麼來操作。
在這種情況下，市場產品的精品化、細分化、品質化將成為大趨勢，能夠做好產品、更有效地獲取資本、土地、市場資源的品牌開發企業將持續獲得優勢，而實力、品牌、產品欠缺的中小企業將面臨被整合、淘汰的命運。
記者：2008~2013年，我國住房按揭貸款的門檻一直在提高，現在放松管制是否意味著基本面實質的改變，使得政策具備瞭正常化的客觀條件？
宋輝：基本面的實質性改變其實存在於幾個點：
宋輝：限購政策目前已經基本退出瞭除北上廣深三亞(樓盤)以外的城市。信貸方面，央行、銀監會9月30日發佈的《關於進一步做好 住房金融服務工作的通知》也以按揭還清為條件放開瞭二套，並對不限購城市放開瞭三套房房貸的申請限制。限購、限貸政策都已整體放松，未來也是要逐步退出市 場的趨勢。而在10月9日，由住建部、財政部、央行三部門下發的《關於發展住房公積金個人貸款業務的通知》，對於市場剛需來說，以及對於未來盤活公積金使 用的長遠方向來說，都是較大的利好。10月29日，李克強總理也在國務院常務會議上提出要重點推進6大領域消費，"穩定住房消費"被列入其中，這一信號， 我們認為大致可以看做為2015年的樓市提前定調。
錯配表現在市場產品的供求結構上。比如一線城市，以北京為例，在2014年上半年至今出手買房的人群，主要是具備一定實力的改善型人群和成交迫 切的剛需人群。而現階段北京樓市，由於過去幾年土地供應主要集中在五環外、五六環之間甚至是六環外，且地價高企。相對而言，在地價成本倒逼的情況下，開發 商在這些區域的大戶型、別墅等項目供應較多，由於建設周期較長，期房不少。而對於市場剛需來說，這些項目的戶型偏大，買不起；對於改善型人群來說，這些項 目位置偏遠，周邊配套不好，醫療狀況也不好，難以即買即住。在這種情況下，就形成瞭市場供應和需求之間的供需錯配，也導致消化緩慢。類似北京的情況，在其 他一些一線城市也是存在的。
考慮到這些政策的利好，我們認為，今年春節前樓市將在年末迎來一場暖冬，成交量復蘇可以預期。但是這一復蘇勢頭的持續性，依然有待觀察。整體來 看，宏觀經濟因為淘汰產能、調結構、地方經濟去房地產化等方面因素的影響，長遠來看，市場已經不可能再度像過去的十多年那樣"高歌猛進"，而是進入一個相 對的穩定期和平衡期，業內稱為"白銀時代"，而我們稱為"後開發時代"。
在需求周期上，我們正處在剛需人口出現下滑、改善型需求由於過去限購限貸政策的執行逐步累積並入市的階段。2008年則是剛需為主。
記者：從具體數據來看，供給上庫存中短期以及長期趨勢是怎樣的？
宋輝：根據國傢統計局數據：全國1~9月份，商品房銷售面積77132萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1~8月份擴大0.3 個百分點。9月末，商品房待售面積57148萬平方米，比8月末增加988萬平方米。其中，住宅待售面積增加629萬平方米，辦公樓待售面積增加46萬平 方米，商業營業用房待售面積增加206萬平方米。以上的存量面積是官方數據，去年土地市場熱時大規模出售後的很多項目並未進入統計數據。在存量方面，宏觀 市場上很多城市的基礎數據統計並不全面。
我們認為未來一段時間是存量消化期，市場成交量會上來。但同時因過去土地出讓的新增量也會進入存量的統計口徑。這會促使存量消化的速度並不會很 快。長期來看，我國樓市的存量在經過未來2~3年的消化，會逐步回歸相對平穩的一個水平。不過這也要看土地出讓的節奏和速度如何。
記者：目前房地產產業鏈面臨的最大的問題和瓶頸在哪裡？
宋輝：我們看有兩個方面：一是過剩的生產力和相對萎縮的市場需求之間的矛盾。過剩的生產力事實上是指開發企業數量太多，良莠不齊，產能八德土地貸款過剩；二是低水平、同質化的產品集中和更高要求的產品需求之間的矛盾。
記者：從以上您的觀點中也可以看出，房地產行業高增長、高毛利不再，轉型成為諸多房企不得已的選擇。
宋輝：並購、轉行、多元化發展等等都可能成為房企轉型的方向和形式。需在產品、營銷、佈局、運營等方面創新，做出符合市場需求的產品，品質更優秀、成本控制更到位、融資能力和土地獲取能力更強勢的企業才會有競爭優勢。
內容來自sina新聞
樓市基本面改變下 房企將被迫轉型
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