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工行建行調低首付 廣州樓盤尚未漲價
??昨日是房貸新政實施首日，記者調查發現，廣州市多個樓盤未現漲價現象,不過二手樓則有業主試圖解約“返價”。記者昨日以購房者身份咨詢得知，廣州地區建行已開始接受4成首付，但利率仍要上浮10%。昨日工行也宣佈開始按照新政實施二套房貸4成首付，但廣州地區還未實行具體細則。分析認為，在房貸新政出臺之前已經有部分銀行調低首套房的貸款利率的上浮比例，剛需購房者可多找幾傢銀行比較以獲得較優惠的利率。
??一手房
??開發商連夜開會先走量
??昨日，房地產新政“組合拳”出臺，多個城市樓盤紛紛祭出“漲價牌”。但是，記者走訪廣州市多個樓盤，並未發現漲價現象，人氣也相對淡靜。
??記者上午在一市區豪宅盤發現，銷售中心並無看房客，樓盤銷售稱，預計今後看房客會大增，4月有可能升價。
??“暫時還沒有漲價，我們一手代理的盤，還沒收到開發商想漲價的消息。”在市區另一樓盤現場，一位中介代理區域負責人對記者表示。其同時表示，昨天並沒有出現看房人氣和平時相當，“相對來說，這個政策更加利好二手。”
??“昨晚很多開發商連夜開會，商討價格方案，但我們還是建議先走量，保持價格穩定，之後看情況再漲價。”中原地產項目部總經理黃韜對記者表示，“據我所知，廣州還沒有樓盤立馬漲價。”
??雖然新政給樓市帶來利好，但廣州的去化壓力依然很大。
??合富輝煌（中國）市場研究中心此前發佈報告顯示：目前廣州樓市的消化速度明顯好轉，截至今年年初，十區兩市的存量消化周期下降至12個月左右，但是存量卻達到一年多來的最高位。預計在今年3~5月間，若按正常施工進度，廣州將再有約2萬套新貨可推出市場。
??記者從搜房網數據監控中心數據瞭解到，廣州計劃在4月份推出新貨的樓盤隻有26個，其中住宅樓盤有22個，商業樓盤有5個（1個樓盤預計同時推出洋房及商鋪），推新貨的樓盤數量基本與3月份持平，比去年4月的41個樓盤大跌36.59%。
??黃韜認為，今年清明後的交易量一定會上揚。“目前廣州市場還是比較樂觀穩定，價格有漲的可能性，相對來說，對於中心區的住宅和郊區的改善型、度假型住宅的利好更大。”
??另一位主營為商業地產的開發商業內人士則對市場表示瞭憂慮，“住宅會明顯轉好，但是商鋪、辦公物業可能更為悲催。”
??二手房
??業主半夜欲解約提高賣價
??樓市新政公佈不到兩小時，業主周小姐就致電房地產經紀詢問是否可以解除半個月前簽下但未網簽的買賣合同。業內人士認為，二手樓市有望在4月中旬出現價量齊漲。
??周小姐半個月前把一套100平方米左右的三房單位賣掉，成交價為260多萬元，僅收瞭10萬元訂金，而且至今未網簽。新規剛剛發佈，她就趕緊詢問房地產經紀有沒有辦法提高賣價：“合同上說違約賠全款的10%，但這套單位是我們夫妻共有的，如果我先生沒有簽名，是不是能夠扳回一局？”
??有中介告訴記者，理論上這個合同確實可以不成立，但自己並不贊同這種處理方式：“一個是誠信問題，其次，誰能保證新政就一定能讓他們賺更多呢？”
??搜房網二手房集團廣州公司總經理謝淦透露，新政出臺後，有業主立即放棄訂金，連夜撤銷交易申請。據他瞭解，二手市場確實開始出現業主反價的情況，反價幅度在5%~8%之間。
??滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為，二手的“反價潮”應該會在清明節前後出現：“以我們公司2014年促成的二手住宅買賣交易看，滿2年但不足5年的比例是11.7%。也就是說，成交中，至少有一成比例的物業可以得到免營業稅的優惠，而實際上在整個市場上，起碼有超過35%的比例是屬於滿2年但不足5年的，可以預計，未來一個季度會有更多的這類物業出現在二手市場上。”
??預測：四五月成交可能放量
??謝淦告訴記者，除瞭部分賣傢返價之外，大部分賣傢對市場持觀望態度，買傢的購房意願增強，預計4~5月期間的成交會放量。
??佰傢置業經理謝朋預計,廣州二手樓市在4月中下旬將出現價量齊漲的態勢，成交量將會是近兩年的最高峰，而價格漲幅可能在一成左右：“這個價位就應該跟2013年的樓價基本持平瞭。”
??有業內人士持不同意見，認為目前樓價較高，一手庫存不少，市場的有效購買力不足，樓價能保持穩定就很不錯瞭，不會有太大的上漲動力。周峰分析，一手樓價肯定不會立即啟動，因為庫存太高，起碼要兩個月消化期，但認為二手樓價還是會繼續上升的：“二手的貨量是單套計算，不像一手市場批量推出，價格上調或下調都更為靈活。”
??銀行
??二套房貸款利率可能下調
??“我們暫時沒有收到各個銀行關於調整的細則，按照往年，最終細則落地應該至少需要半個月時間。”大源按揭負責人鄭大源對記者表示。匯瀚按揭市場部經理莫靜也表示，銀行具體操作細則還沒落實，但部分銀行已放出口風，二套房首付將按照4成執行。
??莫靜透露，部分銀行興櫃股票二胎年息借貸增貸轉貸可能考慮將貸款利率下調，從基準利率上浮10%降至5%~8%之間。
??昨日記者調查發現，除瞭工行和建行外，目前各傢銀行依舊按原有的房貸政策執行。
??但記者昨日以客戶身份咨詢時發現，建行已經開始率先宣傳稱二套房貸已經可以執行四成，但利率依舊要維持在上浮10%。工行也傳出率先調低二套房貸款首付比例至4成的消息，但細則暫未在廣州落地。
??融360監測數據顯示，廣州營業稅5年改2年在3月31日已經執行，預計新政全部落實還需一個月左右的時間。
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??分析認為，本次的央行房貸新政短期在一定程度上會刺激剛需購房者的入市，銀行的房貸申請短期會有所增加,但預計不會再有2008年左右的火爆場面。正勤金融總經理廖耀輝建議,“剛需購房者可以多找多幾傢銀行進行適當的比較以獲得比較優惠的利率。”
??算賬
??二套房首付降至4成
??少交的錢理財
??能賺260萬元
??如果投資人購買二套房，價值300萬元，第一套房貸款尚未結清，那麼二套房的首付比例由70%降至40%，原先首付210萬元，現在首付120萬元，比原先少交瞭90萬元。商業貸款30年利率為6.15%，大部分銀行打9折，即執行5.535%的利率。如果拿少交的90萬元去投資理財，30年能多賺多少錢呢？
??1.投資P2P
??以目前P2P行業的平均年化收益率15%左右計算，少交的90萬元首付能賺：900000萬×（15%-5.535%）×30年=260.55萬元。
??2.買混合基金
??牛市的情況下，混合基金能達到10%以上，如果買混合基金持有30年，少交的90萬元首付能多賺：900000×（10%-5.535%）×30=125.55萬元。
??3.買票據理財
??目前票據理財的平均收益率大多在5%~9%之間，按照7%來算的話，少交的90萬元首付能多賺：900000×（7%-5.535%）×30=44.55萬元。
??4.炒股
??2014年全年上證指數狂漲52.87%，2015年牛市行情延續，但股市風險太大，漲跌變幻太快，少交的90萬元首付能多賺多少確實不好說。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/07365988815990425961197.shtml
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